aktualności

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

i ustalenie wartości nieruchomości wspólnej obciążonej hipoteką

            Zgodnie z art. 210 § 1 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

            Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić albo w drodze zawarcia przez współwłaścicieli umowy w formie aktu notarialnego znoszącej współwłasność (całkowicie albo częściowo) albo w drodze postanowienia sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wspólnej.

            W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić, a jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, o czym stanowi art. 622 k.p.c.

            Pierwszym możliwym sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest podział w naturze (tzw. podział fizyczny). Każdy ze współwłaścicieli może bowiem żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 k.c.). Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 k.c.). Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, a wskutek podziału nieruchomości w naturze powstały części, które nie odpowiadają wartości udziałów poszczególnych współwłaścicieli, to różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne (art. 212 § 1 k.c. w zw. z art. 623 k.p.c.).

            W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, zatem należy je zgłosić w omawianym postępowaniu pod rygorem utraty prawa do ich dochodzenia po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności (art. 618 § 1 i 3 k.p.c.).

            Z powyższego przepisu wynika, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości sąd nie zajmuje się znoszeniem wspólnych zobowiązań współwłaścicieli związanych z nieruchomością wspólną, np. z tytułu umowy kredytu hipotecznego. Powyższe prowadzi do konkluzji, że sąd ustala wartość nieruchomości wspólnej z pominięciem wartości obciążeń hipotecznych. Jeżeli zatem w sytuacji obciążenia nieruchomości hipoteką jej podział nastąpi poprzez jej przyznanie na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, z jednoczesną spłatą na rzecz drugiego, to nie oznacza powyższe zwolnienia któregokolwiek z nich ze zobowiązania z tytułu umowy kredytu wobec banku. Jeśli bowiem kredyt hipoteczny został zaciągnięty przez obojga współwłaścicieli, to pomimo zniesienia współwłasności nieruchomości, której nabycie zostało sfinansowane zaciągniętym kredytem, pozostają oni dłużnikami solidarnymi banku, który może żądać spłaty ustalonych rat kredytu od obu byłych współwłaścicieli nieruchomości łącznie lub od każdego z nich z osobna, przy czym zaspokojenie banku przez któregokolwiek z nich zwolni drugiego od dalszych spłat (art. 366 § 1 k.c.).

Przygotowała

Adwokat Magdalena Grzechac