Kancelaria adwokacka
adwokat Piotr Bańczyk

ul. Sokolska 30 Two Towers
40-086 Katowice

603-604-989
TEL.: (32) 209-09-71

TEL.: (32) 724-58-33
SEKRETARIAT@KANCELARIA-BANCZYK.COM.PL

Odszkodowanie za wady budowlane nie może być „na wyrost” – ważna uchwała Sądu Najwyższego

Prawo

|

28.05.2026, 16:04

 Odszkodowanie za wady budowlane nie może być „na wyrost” – ważna uchwała Sądu Najwyższego 
Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów zajął stanowisko w niezwykle istotnej kwestii dotyczącej sporów budowlanych i odpowiedzialności wykonawców za wady robót.
SN podkreślił, że odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane powinno rekompensować rzeczywistą szkodę poniesioną przez inwestora, a nie jedynie hipotetyczne koszty przyszłych napraw.
Sprawa dotyczyła inwestora, który dochodził od wykonawcy około 110 tys. zł za wadliwie wykonane izolacje ścian i fundamentów budynku. Roszczenie zostało oparte na kosztorysie przewidywanych prac naprawczych, mimo że naprawy nie zostały jeszcze wykonane.
Pozwana spółka budowlana argumentowała, że sama kalkulacja przyszłych wydatków nie dowodzi jeszcze powstania szkody majątkowej. Według wykonawcy inwestor powinien wykazać realny uszczerbek – np. spadek wartości nieruchomości, poniesione koszty lub zwiększone wydatki związane z użytkowaniem budynku.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że w praktyce funkcjonują dwa sposoby ustalania wysokości szkody:
– metoda porównawcza – polegająca na ocenie wartości majątku przed powstaniem szkody i po jej wystąpieniu,
– metoda kosztorysowa – oparta na przewidywanych kosztach usunięcia wad, nawet jeśli wydatki nie zostały jeszcze poniesione.
SN wskazał jednak, że automatyczne przyjmowanie metody kosztorysowej może prowadzić do sytuacji, w której poszkodowany uzyska świadczenie wyższe niż rzeczywiście poniesiona strata.
Co istotne, nie każda wada automatycznie obniża wartość nieruchomości, a część usterek może nigdy nie zostać usunięta. Dlatego samo sporządzenie kosztorysu nie może przesądzać o wysokości należnego odszkodowania.
W uzasadnieniu podkreślono, że:
– odszkodowanie ma charakter kompensacyjny,
powinno wyrównywać faktyczny uszczerbek majątkowy,
– nie może prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia inwestora,
– ale również nie powinno nadmiernie obciążać wykonawcy.
Uchwała ma ogromne znaczenie dla rynku budowlanego, deweloperów, inwestorów oraz firm wykonawczych. Może bowiem wpłynąć na sposób dochodzenia roszczeń z tytułu wad budowlanych w przyszłych procesach sądowych.
W praktyce oznacza to, że w sporach dotyczących wad budowlanych kluczowe będzie wykazanie realnego wpływu usterki na majątek poszkodowanego, a nie tylko przedstawienie kosztorysu potencjalnych napraw.
8490

ilość spraw przeprowadzonych w sądach w Polsce

25

lata działalności Kancelarii

166

ilość sądów w Polsce,
w których były prowadzone postępowania przez Kancelarię

Blog

Zobacz wszystkie