Słupy, kable i rury na działce – czy właściciel może żądać zapłaty od firmy przesyłowej?

Słupy energetyczne, linie przesyłowe, gazociągi, wodociągi czy inne instalacje przebiegające przez prywatną nieruchomość mogą istotnie ograniczać sposób korzystania z działki, możliwość jej zabudowy, a nawet wpływać na jej wartość. Przez wiele lat przedsiębiorstwa przesyłowe skutecznie broniły się jednak przed roszczeniami właścicieli, powołując się na zasiedzenie służebności.

Sytuację właścicieli nieruchomości istotnie zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, dotyczący tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

Służebność przesyłu i problem starych instalacji

Instytucja służebności przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. i jest obecnie uregulowana w art. 305¹–305⁴ k.c.

Służebność przesyłu pozwala przedsiębiorcy korzystać w określonym zakresie z cudzej nieruchomości w związku z urządzeniami służącymi m.in. do przesyłania energii, gazu, wody czy innych mediów.

Problem przez lata dotyczył jednak przede wszystkim instalacji wybudowanych jeszcze przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego przepisów o służebności przesyłu.

Zgodnie z art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie, jeżeli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Na tej podstawie przedsiębiorstwa przesyłowe zaczęły podnosić przed sądami zarzut zasiedzenia tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

W praktyce oznaczało to, że jeżeli słupy, przewody czy rurociągi znajdowały się na nieruchomości przez odpowiednio długi czas, przedsiębiorstwo mogło twierdzić, że nabyło prawo do korzystania z działki przez zasiedzenie.

Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. – istotna zmiana dla właścicieli

Trybunał Konstytucyjny w sprawie P 10/16 uznał za niezgodne z Konstytucją takie rozumienie art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., które pozwalało przedsiębiorcy przesyłowemu albo Skarbowi Państwa nabyć – jeszcze przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c. – w drodze zasiedzenia służebność gruntową odpowiadającą treścią późniejszej służebności przesyłu.

Sprawa dotyczy więc przede wszystkim konstrukcji prawnej stosowanej wobec urządzeń istniejących jeszcze przed 3 sierpnia 2008 r.

Wyrok ten może mieć bardzo duże znaczenie dla właścicieli nieruchomości, wobec których przedsiębiorstwa przesyłowe dotychczas powoływały się właśnie na takie zasiedzenie.

Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel działki ze słupem, gazociągiem czy linią energetyczną automatycznie wygra spór z przedsiębiorstwem.

Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy, zwłaszcza pod kątem daty wybudowania urządzeń, sposobu korzystania z nieruchomości, ewentualnych decyzji administracyjnych, umów zawieranych przez poprzednich właścicieli oraz następstwa prawnego przedsiębiorstwa.

Dodatkowo wyrok P 10/16 został ujęty w zbiorze orzeczeń Trybunału jako OTK ZU A/2026, poz. 1, co nie zakończyło wszystkich sporów dotyczących skutków tego orzeczenia i sposobu jego stosowania w praktyce sądowej.

Czego właściciel może żądać od przedsiębiorstwa przesyłowego?

W zależności od sytuacji prawnej nieruchomości właściciel może rozważyć kilka rodzajów roszczeń.

Przede wszystkim może domagać się ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu. Podstawę stanowi art. 305² § 2 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia stosownej umowy, a służebność jest konieczna do właściwego korzystania z urządzeń.

Możliwe jest również dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres, w którym przedsiębiorstwo korzystało z gruntu bez odpowiedniego tytułu prawnego.

W niektórych przypadkach zakres ingerencji urządzeń przesyłowych w nieruchomość może również mieć znaczenie przy ocenie spadku wartości działki. Nie można jednak automatycznie zakładać, że każdemu właścicielowi przysługuje odrębne odszkodowanie odpowiadające pełnemu obniżeniu wartości nieruchomości. Zakres roszczeń zależy od konkretnego stanu faktycznego i prawnego.

Ile można otrzymać za służebność przesyłu?

Nie istnieje jedna ustawowa stawka wynagrodzenia za służebność przesyłu.

Kwota zależy przede wszystkim od:

• rodzaju urządzeń znajdujących się na nieruchomości,
• ich parametrów technicznych,
• powierzchni pasa służebności,
• zakresu faktycznej ingerencji przedsiębiorstwa w nieruchomość,
• ograniczeń dotyczących zabudowy,
• lokalizacji działki,
• przeznaczenia nieruchomości,
• jej wartości rynkowej,
• intensywności korzystania z gruntu przez przedsiębiorstwo.

Inaczej będzie więc oceniana obecność niewielkiego przewodu przebiegającego przy granicy działki, a inaczej linia wysokiego napięcia przebiegająca przez jej środkową część i ograniczająca możliwość zabudowy.

Jak oblicza się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

W praktyce sądowej i przy wycenach nieruchomości można spotkać różne metody.

Jedną z nich jest odniesienie wynagrodzenia do hipotetycznego czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać za udostępnienie określonej części nieruchomości na potrzeby urządzeń przesyłowych.

Uwzględnia się wówczas między innymi stawkę za metr kwadratowy gruntu, powierzchnię pasa wykorzystywanego przez przedsiębiorstwo oraz okres korzystania.

Inna metoda może opierać się na wartości rynkowej gruntu, powierzchni pasa służebności oraz współczynniku określającym stopień ograniczenia prawa własności.

Nie ma jednak jednego uniwersalnego wzoru, który można zastosować do każdej nieruchomości.

Wycena rzeczoznawcy może mieć kluczowe znaczenie

Samodzielne określenie wysokości roszczenia wobec przedsiębiorstwa przesyłowego bywa bardzo trudne.

Dlatego przed skierowaniem sprawy do sądu warto rozważyć uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, który oceni między innymi wartość gruntu, zakres obciążenia nieruchomości oraz wpływ urządzeń przesyłowych na możliwość jej wykorzystania.

W postępowaniu sądowym można również wnosić o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

Ma to istotne znaczenie również dlatego, że właściciel dochodzący zapłaty musi określić wartość swojego roszczenia, a od niej zależy między innymi wysokość opłaty od pozwu.

Koszty postępowania – ustanowienie służebności a pozew o zapłatę

Należy rozróżnić dwa rodzaje postępowań.

Ustanowienie służebności przesyłu

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu rozpoznawany jest w postępowaniu nieprocesowym.

W tego rodzaju sprawach należy liczyć się nie tylko z opłatą sądową, lecz także z ewentualnymi kosztami opinii biegłego, oględzin czy zastępstwa procesowego.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku pozwu o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Jest to roszczenie majątkowe dochodzone w postępowaniu procesowym.

Przy wartości przedmiotu sporu przekraczającej 20 000 zł opłata stosunkowa wynosi co do zasady 5% wartości przedmiotu sporu, przy czym przepisy przewidują jej maksymalny limit.

Istotne są także koszty procesu. Jeżeli właściciel zażąda przykładowo 300 000 zł, a sąd przyzna mu jedynie 100 000 zł, może to przełożyć się na proporcjonalne rozliczenie kosztów pomiędzy stronami.

Dlatego wysokość roszczenia powinna być określana rozsądnie i – w miarę możliwości – na podstawie profesjonalnej wyceny, a nie jedynie oczekiwań właściciela.

Firmy przesyłowe nadal mogą podnosić zarzut zasiedzenia

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego P 10/16 nie oznacza całkowitego wyeliminowania instytucji zasiedzenia służebności.

Przedsiębiorstwa przesyłowe nadal mogą bronić się w konkretnych sprawach, a skuteczność takiej obrony będzie zależała od historii korzystania z nieruchomości i podstawy prawnej zajęcia gruntu.

Dlatego właściciel przed wystąpieniem z roszczeniem powinien ustalić przede wszystkim:

• kiedy wybudowano urządzenia,
• kto był ich pierwotnym właścicielem,
• czy przedsiębiorstwo albo jego poprzednik posiadało zgodę właściciela,
• czy wydano decyzję administracyjną dotyczącą zajęcia gruntu,
• jak długo urządzenia znajdują się na nieruchomości,
• czy przedsiębiorstwo może wykazać ciągłość posiadania,
• czy wcześniej prowadzono postępowanie dotyczące zasiedzenia lub służebności.

Czy warto przyjmować ugodę proponowaną przez przedsiębiorstwo?

Zmiana podejścia do sporów dotyczących dawnych instalacji powoduje, że niektóre przedsiębiorstwa mogą proponować właścicielom nieruchomości zawarcie ugody i odpłatne ustanowienie służebności.

Przed podpisaniem takiego dokumentu warto jednak dokładnie sprawdzić zarówno proponowaną kwotę, jak i zakres ustanawianego prawa.

Ugoda może bowiem obejmować nie tylko aktualne wynagrodzenie, lecz także zrzeczenie się dalszych roszczeń właściciela. Jeżeli proponowane wynagrodzenie jest znacząco niższe od wartości prawa, które ma uzyskać przedsiębiorstwo, zawarcie ugody bez wcześniejszej analizy może okazać się niekorzystne.

Podsumowanie

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, stał się ważnym argumentem w sporach dotyczących starych urządzeń przesyłowych znajdujących się na prywatnych gruntach. TK zakwestionował możliwość przyjmowania, że przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego służebności przesyłu przedsiębiorca mógł nabyć przez zasiedzenie wykreowaną przez orzecznictwo służebność gruntową odpowiadającą jej treścią.

Nie oznacza to jednak automatycznej wygranej każdego właściciela.

Kluczowe znaczenie mają historia nieruchomości, data budowy urządzeń, ewentualne decyzje administracyjne, okres korzystania z gruntu oraz dokumenty, którymi dysponuje przedsiębiorstwo.

Właściciel nieruchomości może natomiast rozważyć żądanie ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu, a w określonych przypadkach również dochodzenie wynagrodzenia za wcześniejsze bezumowne korzystanie z gruntu.

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto dokładnie ustalić podstawę prawną roszczenia oraz jego realną wartość – szczególnie że wysokość żądania może mieć istotny wpływ na koszty całego postępowania.