Czym jest zasiedzenie i jakie wywołuje skutki?

Zgodnie z art. 172 oraz 174 k.c. przedmiotem zasiedzenia może być zarówno nieruchomość, a zatem zgodnie z brzmienia art. 46 § 1 k.c. „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”, oraz ruchomości, dla której ustawa kodeks cywilny nie formułuje ustawowej definicji, aczkolwiek mając na uwadze rozwiązania prawodawcze, definicję ruchomości należy doszukiwać się modelowo a contrario do definicji nieruchomości. Zatem do zbioru rzeczy ruchomych będzie zaliczać wszystko to czym nieruchomość nie jest. Posługując się najbardziej obrazową egzemplifikacją ruchomości, będzie ona tym co daje możliwość zmiany jej fizycznego położenia.

Kolejną obligatoryjną przesłanką skutecznego zasiedzenia jest zarówno w przypadku nieruchomości jak i ruchomości ich samoistne posiadanie, a więc takie posiadanie w świetle prawa, poprzez które własność rzeczy uzyskać wyłącznie osoba, która nie jest jej właścicielem, jednak faktycznie włada rzeczą jak właściciel, co stanowi odesłanie do rozwiązania ustawowego z art 336 k.c. Według utartego stanowiska panującego w doktrynie wspominany wymóg postrzegany jest jako całkowicie naturalny i najbardziej charakterystyczny dla komentowanej regulacji. Istotą zasiedzenia jest bowiem doprowadzenie do usunięcia niezgodności między istniejącym stanem faktycznym a prawnym w zakresie prawa własności rzeczy. Niezgodność taka zachodzi natomiast wyłącznie wtedy, gdy jak właściciel zachowuje się podmiot, który nie posiada tytułu własności do danej rzeczy. W tym miejscu należy również zwrócić uwagę, że zakres aktywnie prowadzonych czynności dających się zakwalifikować do czynności podejmowanych przez właściciela samoistnego nie może być utożsamiany z zachowaniem posiadacza zależnego, czyli np. takiego, który występuje w ramach stosunku dzierżawy.

Wzmiankowane wyżej czynności, czy też zachowania osoby zmierzającej do zasiedzenia, a mieszczące się w ramach posiadania samoistnego należy rozłożyć, zgodnie z utrwalonym poglądem nauki i orzecznictwa, na takie czynniki jak element fizyczny (corpus) oraz psychiczny (animus). Należy zatem w procesie stwierdzania zaistnienia posiadania samoistnego ocenić, czy dochodzi do identycznego zachowania między posiadaczem samoistnym a osobą posiadającą tytuł własności do rzeczy. Jeżeli za przykład rzeczy ruchomej, będącej przedmiotem zasiedzenia, weźmiemy samochód, zasadnym z punktu widzenia posiadacza samoistnego będzie wykazanie, że użytkuje samochód w sposób identyczny jak właściciel, a zatem podejmuje wszelkie czynności związane z jego eksploatacją dające się określić jako tożsame.

Kolejnym warunkiem ziszczającym prawo przewidziane zasiedzeniem jest brak przerwy w posiadaniu rzeczy. Mając na uwadze terminy, które również stanowią przesłankę determinującą spełnienie prawa wynikającego z zasiedzenia, a o których będzie mowa poniżej, nieprzerwane posiadanie może nastręczać wiele problemów, w szczególności w zakresie dowodzenia ciągłości trwania posiadania. Ustawodawca dostrzegając powyższy problem posłużył się narzędziem domniemaniem ciągłości posiadania, która wynika z art. 340 1 k.c., a także fikcją prawną ciągłości posiadania przywróconego z art. 345 k.c.

Poruszając kwestię terminów po upływie, których może dość do zasiedzenia kształtują się dwojako w zależności od tego czy dotyczą ruchomości czy nieruchomości. Przy rzeczach ruchomych ustawodawca zakreślił termin samoistnego posiadania na 3 lata, bez względu na jakiekolwiek okoliczności. Różna jest również rola dobrej wiary posiadacza, która w przypadku ruchomości stanowi przesłankę zasiedzenia, a przy nieruchomości już nie. Należy mieć na uwadze, że dobra wiara musi istnieć przez cały okres trwania biegu zasiedzenia. Przemawiają za tym zarówno kwestie moralne oraz celowościowe, które wykluczają wejście do majątku rzeczy ruchomych z kradzieży czy paserstwa.

W przypadku nieruchomości okres zasiedzenia kształtuje się zgoła inaczej. Ustaw przewiduje dwa terminy okresu zasiedzenia z rozróżnieniem dobrej i złej wiary posiadacza. Jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze termin zasiedzenia wynosi 20 lat, natomiast jeżeli posiadacz jest w złej wierze termin wydłuża się do lat 30. Należy wskazać, że posiadanie w złej wierze występować będzie wtedy, gdy posiadacz od samego początku zdawał sobie sprawę, że jego właścicielskie władanie rzeczą nie ma żadnej podstawy prawnej.

Skutkiem skutecznego zasiedzenia jest nabycie prawa własności przez posiadacza, a zatem wejście do jego majątku elementu (rzeczy) w stosunku, do którego zasiedzenie miało miejsce. Mając na uwadze rozwiązania prawne orientujące się na pewności posiadania oraz podejmowania odpowiednich czynności w celu ewidencjonowania nieruchomości, a to dalej w powiązaniu z księgami wieczystymi, należy mieć na uwadze wszczęcie odpowiedniej procedury w trybie nieprocesowym, której przedmiotem jest złożenie odpowiedniego wniosku zgodnie z art. 609 k.p.c. o stwierdzenie zasiedzenia własności ruchomości lub nieruchomości, które prowadziłoby do wydania postanowienia uznającego przedmiot wniesionego wniosku.

Autor,

prawnik Maciej Kopeć

Kancelaria Adwokacka
Adwokat Piotr Bańczyk
ul. Dyrekcyjna 10/2
40-013 Katowice

Kancelaria jest czynna od poniedziałku do piątku w godzinach od 9:00 do 17:00
tel/fax (032) 255-17-83
tel (032) 209-09-71

mail: adwokat@kancelaria-banczyk.com.pl www.piotrbanczyk.pl